Ban quản lý nhà chung cư và ban quản trị nhà chung cư

19-06-2017 14:04

Sau vụ gần 300 hộ dân sinh sống tại tòa nhà Hồ Gươm Plaza tranh cãi phí dịch vụ với chủ đầu tư và bị chủ đầu tư cắt điện, nước vào cuối năm 2015, đầu 2016. Gần đây, Tò Vò DXMB lại nhận được thông tin thắc mắc một nhóm các hộ dân sinh về việc quản lý và sử dụng nhà chung cư, trách nhiệm – quyền hạn của Ban quản lý nhà chung cư và của tập thể người dân sinh sống tại đây. Với bài viết này, Tò Vò DXMB sẽ làm rõ hơn cho Người thắc mắc và Quý bạn đọc quan tâm: Khái niệm về Ban quản trị nhà chung cư và Ban quản lý nhà chung cư? Các ban được thành lập như thế nào? Quyền hạn và trách nhiệm tương ứng?

A. Ban Quản trị nhà chung cư

Khái niệm về Ban Quản trị nhà chung cư

- Khoản 2 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 có quy định: đối với nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập Ban Quản trị nhà chưng cư.

- Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình như Hội đồng quản trị của công ty CP hoặc Ban Chủ nhiệm của hợp tác xã;

- Ban quản trị nhà chung cư có số lượng từ 03 đến 05 thành viên.

Cách thức thành lập Ban quản trị nhà chung cư

- Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bầu để thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định;

- Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của toàn thể chủ sở hữu nhà chung cư, chúng ta có thể hiểu như là Đại hội đồng cổ đông của một công ty Cổ phần. Hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tiến hành tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán); trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

- Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày được hội nghị nhà chung cư bầu, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị quy định tại Ủy ban nhân dân cấp quận nơi có nhà chung cư. Sau khi có quyết định công nhận, Ban quản trị nhà chung cư chính thức được công nhận và có trách nhiệm lập tài khoản, khắc con dấu,...

Nhiệm vụ và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư

- Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

- Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

- Đại diện ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn;

- Đại diện ký hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở;

- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của các chủ sở hữu nhà chung cư. Phối hợp với chính quyền địa phương để giữ an ninh trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

- Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Thực hiện các công việc khác theo nghị quyết của Hội nghị nhà chung cư;

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật và các chủ sở hữu nhà chung cư khi thực hiện những quyền và nghĩa vụ trên.

B. Ban quản lý nhà chung cư

Khái niệm Ban quản lý nhà chung cư

- Ban quản lý nhà chung cư thực chất chính là Đơn vị quản lý và vận hành nhà chung cư, được ký hợp đồng với Ban quản trị nhà chung cư để thực hiện nhiệm vụ quản lý và vận hành cho nhà chung cư đó.

- Đới với nhà chung cư có thang máy thì bắt buộc phải có đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. (Điều 105 Luật Nhà ở)

- Chủ Đầu tư có thể trực tiếp quản lý vận hành nhà chung cư hoặc ủy thác cho một đơn vị khác có đủ điều kiện khi chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư. Sau khi tổ chức được hội nghị, thì Ban quản trị nhà chung cư sẽ ký Hợp đồng dịch vụ quản lý với Chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện.

Điều kiện đối với Đơn vị quản lý và vận hành nhà chung cư

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực theo quy định của pháp luật về quản lý/vận hành bất động sản, cụ thể:

+ Phải có tối thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường;

+ Các thành viên Ban Giám đốc và các cán bộ làm việc trong các phòng, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phải có trình độ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc và phải có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư. Hợp đồng dịch vụ do các bên ký kết phải tuân thủ mẫu quy định tại phụ lục số 02 của Thông tư 02/2016/TT-BXD về ban hành quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư.

- Giá dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ cụ thể vào từng nhà chung cư. Giá dịch vụ này do Hội nghị nhà chung cư quyết định nhưng không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Nhiệm vụ và trách nhiệm của Ban quản lý nhà chung cư

- Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;

- Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

- Các công việc khác có liên quan để đảm bảo quản lý và vận hành nhà chung cư.

Mọi thông tin chia sẻ, thắc mắc và ý kiến đóng góp xin vui lòng gửi lại qua địa chỉ mail: tuvanphaply@dxmb.vn

Hiện nay, cùng với sự phát triển của công nghệ 4.0, lĩnh vực quản lý tòa nhà đã bước đầu áp dụng và áp dụng các giải pháp công nghệ trong vận hành và mang lại hiệu quả tích cực trong hoạt động quản lý, nâng cao chất lượng dịch vụ và đáp ứng cơ bản các nhu cầu phát sinh tại các tòa chung cư hiện nay.
Với ý tưởng ban đầu là xây dụng một kênh tương tác giữa BQL (Ban quản lý, Ban quản trị, Chủ đầu tư) và cư dân. Chúng tôi đã hoàn thiện và mang tới cho cư dân một giải pháp công nghệ tiên phong trong lĩnh vực quản lý tòa nhà. Phần mềm tiện ích chung cư với nhiệm vụ: